不動産売却のヒントの記事一覧｜名古屋市中村区の不動産売却はセンチュリー21北なごや不動産｜センチュリー21北なごや不動産

不動産売却にはいくつかのステップがあります。大まかな流れや手順を把握しておくと、物件引き渡し、残金受領までの計画やスケジュールを立てる際に役立ちます。

【ステップ1】不動産売却金額の相場を調べる

ご自身の所有する不動産がいくらくらいで売れるのか、相場を知っておくと、不動産会社との打ち合わせ時に役立ちます。もっとも手軽なのは、インターネットの不動産ポータルサイトで、似たような条件の物件がいくらで売られているかを調べる方法です。
また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」なども参考にされても良いでしょう。

・土地総合情報システム
 https://www.land.mlit.go.jp/webland/ 

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

査定価格は、不動産会社や売却方法によって異なります。できれば複数の不動産会社から見積もりを取り、比較してみましょう。近年、不動産一括査定サイトを利用される方も増えてきています。プロによる査定がどのように行われるのか、相場より低ければその理由は何かなどを知ることができ、不動産会社選びの際の参考になります。高い査定価格を提示してきた不動産会社が良い会社とは限りませんので、その点も注意が必要です。

【ステップ3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社のなかで、信頼できそうな不動産会社を絞りこみます。実際に会って話を聞くことも肝心です。査定金額の根拠や物件引き渡し、残金受領までの流れなどを具体的に確認してください。不動産会社の実績や担当者との相性など、多方面から見極めて依頼先を選びましょう。そして、依頼先と定めた不動産会社と媒介契約（不動産の販売を依頼する契約）を締結します。

【ステップ4】不動産を売り出す

不動産会社には、物件の売り方にも戦略があります。より良い条件でスムーズに売却するために何をしてくれるのか、購入希望者とはどのように交渉すればいいのかなど、気になることは不動産会社に確認し、よく話し合っておきましょう。不動産会社への遠慮は無用ですので、気になることは全て聞きましょう。また、要望があればしっかりと伝えましょう。

【ステップ5】買主と売買契約を結び、物件を引き渡す

購入希望者が見つかり、その方との交渉がまとまったら、いよいよ売買契約です。
売買契約書の主要なポイントや注意点を確認し、不明点がないようにしておきましょう。特に売主として負うべき責任（契約不適合責任）などは、後でトラブルにならないよう、きちんと把握しておきましょう。

◆オーバーローンに注意

オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態のことです。オーバーローンの状況で不動産を売却したとしても残債が出てしうため、
金融機関が設定している抵当権を抹消してくれません。
抵当権とは、住宅ローンの返済が万が一停滞した場合、金融機関が不動産を競売にかけて残債を回収できる権利のことで。
この抵当権が残ったままだと、不動産の買い手は自らの落ち度がないにも関わらず、いきなり不動産を売却されるというリスクを負わなければなりまん。
そのため、買い手が見つかることはまずありません。

【オーバーローンを解消するには】
オーバーローンの状況で不動産を売却する場合、金融機関に抵当権を抹消してもらわなければ、買い手を見つけることが困難です。そこで、金融機関に相談をしてみましょう。

金融機関は不動産を競売にかけるか、または任意売却によって売却し、残債を回収して抵当権を抹消します。
その際、競売よりも任意売却の方が市場価格に近い値段で売ることができため、
残債が少なくなる可能性が高くなります。どちらを選ぶかは金融機関との相談になりますが、任意売却になるように、こちらも併せて交渉してみましょう。

ちなみに任意売却とは、
売却してもローン（残債）が残った状態で抵当権を抹消できる方法です。売却しても足りない分は、改めて金融機関と相談して分割返済を行うことになります。


◆売却代金を全て利用できるわけではない

不動産を売却して得た代金を、新しい住居の住み替えやローンの一括返済に充てることを考えていませんか？

不動産を売却する場合、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
また、利益が生じたときには不動産譲渡所得税といった費用も発生します。
これらの費用を差し引いたものが自由に使える、手元に残るお金になります。
売却代金をすぐに使いたい、使わなければならない場合は、どのような手数料や税金が掛かるのかを事前に調べ、思わぬところで足が出ないように計画を立てておきましょう。

◆成約価格を細かく調べる

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトでは、実際の成約価格をおおまかに調べることができます。

・不動産取引価格情報検索
 https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet 

取引の時期を決め、そこから「土地」「土地と建物」「中古マンション等」などから選んでいきます（農地や林地なども調べることができるのが面白いですね）。

そして、地域を住所または路線・駅名から選んでいきます。すると、実際に取引された物件がずらっと出てきます。

そこには、最寄り駅、そこからの距離、取引総額、坪単価や平米単価、土地の形など細かな条件が詳細に出てきます。

具体的な住所や物件名はわかりませんが、かなり詳細な部分まで条件が表示されるので、かなり参考になるでしょう。ちなみに、このサイトに出ているのは全ての成約事例ではなく、一部のものとなっています。掲載件数ではやや不満が残りますが、参考程度の資料としてなら使えそうですね。


◆地価相場を調べたいなら

【公示地価と基準地価】
公示地価は地価公示法に基づいて1月1日時点のものを、基準地価は国土利用計画法に基づいて7月1日時点のものをそれぞれ公表したものです。公示地価は国が調べたもの、基準地価は都道府県が調べたものという違いはありますが、大きな違いはないといって良いでしょう。

いずれも土地取引の指標として扱われており、ニュースでも「銀座の○○前が日本一高い」などと耳にしたことがあるでしょう。

この公示価格と基準地価は、いずれも国土交通省のサイトで調べることができます。

【路線価図】
土地の価格を調べたいなら、路線価図を調べる方法もあります。この路線価図は、相続税などの計算で地価を評価するときに利用されるもの。国税庁が調べており、道路ごとに、そこに面する土地の、標準的な平米単価が記載されています。

路線価図は国税庁のサイトで見ることができます。多くの地点、特に細かいところまで調べられますが、少し見にくいのが難点です。

また、この路線価というものは公示価格の8割程度を目安にしていますし、固定資産税は土地の評価額を公示価格の約7割を目安としています。つまり、実際の取引価格と一致しない場合が多々ある、ということを念頭に置いておきましょう。

取引価格と一致しないとはいえ、全く使えない情報というわけではありません。

前回ご紹介した不動産紹介サイトと、今回紹介した国土交通省のサイトや国税庁のサイトを用いて、あらゆる角度からご自身の不動産相場を検証してみましょう。

◆似ている物件がないときには

【平米単価・坪単価で考える】
不動産ポータルサイトを見ても、ほとんど同じ条件の物件はなかなか見つからないこともあります。特に広さや間取りが違うと、値段は大きく変わってきます。

そこで、「平米単価」や「坪単価」を用いて比較してみましょう。これは、物件の価格をその広さで割ったものです。ちなみに「坪」は3.3平米のことで、比較するときには「平米単価」のほうがわかりやすいと思います。

まずは不動産ポータルサイトにある、似た条件の物件の平米単価を出します。
これは、価格÷平米数で出すことができますね。

次に、先ほど出した平米単価に、ご自身の不動産の平米数を掛けると、相場価格が出てきます。

ただし注意していただきたい点として、土地や分譲マンションの場合は単純に上記の「価格÷平米数」で相場価格を算出することができますが、中古の一戸建てを参考物件として用いる場合は、価格総額から建物価格の残存価値を差し引く必要があります。
この点は少々専門的過ぎますので、「価格÷平米数」を参考として用いられるのは、土地と分譲マンションのみにされたほうが良いかも知れません。

【平米単価で考えるときの注意点】
物件が広くなっても平米単価が変わらないとすると、物件の金額はかなり高くなって、買い手が付かない可能性が出てきます。そのため、物件が広くなればなるほど、平米単価は下がる傾向にあります。

ちょっと例えとして変かもしれませんが、野菜やお肉のまとめ売りのほうが、1つあたり、1gあたりの単価が安くなるような感じでしょうか。


◆不動産ポータルサイトを見るときに気を付けたいこと

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまでも「売主の希望価格」だということを念頭に置いておきましょう。売主の事情、例えば早く売りたいから相場よりも低めの価格設定にしている場合や、逆に急がないので高めに設定して長期間掲載されっぱなし、といったこともあるでしょう。

そこに掲載されている価格をうのみにせず、ご自身の希望や条件とすりあわせ、納得のいく価格で売り出せるようにしたいですね。

また、物件自体が一般的な中古なのか、それともリフォームしているものかでも価格が変わってきます。リフォーム物件は売り出し価格が高くなることが多いため、その辺も加味して比較しましょう。

◆物件情報サイトで調べる

不動産の相場を調べようとして、最初に思いつくのは不動産ポータルサイトで調べる方法ではないでしょうか。

自分が売りたいと思う不動産と似たような条件の物件が、いったいいくらで売りに出ているのかを見れば、ある程度の相場を見て取ることができます。そのときに見るべき条件は、最寄り駅とそこからの距離、広さ、間取り、築年数、などです。

いくら同じ広さや間取り、駅からの距離であっても、便利の良い複数路線の利用できる駅と、急行の止まらない小さな駅とでは比較できないので注意しましょう。

また、電車を利用することが当たり前の都心部では駅からの近さが重要になる一方、電車よりもマイカー通勤の多い地方などの場合は駅からの距離よりも駐車スペースが何台分あるか、主要な幹線道路へのアクセスはどうかといったことが重要になってきます。

そうした場合は、徒歩圏内にスーパーがなくてもさして問題にならない、なんていう場合もあります。

条件を比較する場合には、ご自身やその周りの方のライフスタイルも加味して考えると良いでしょう。

自分が売りたい価格を考えると同時に、自分が「この条件でこの値段なら買いたい」と思える物件をチェックして比較し、どこがその価格に対して納得できているのかを考えてみるのも良いかもしれませんね。

◆不動産会社が行う6つの仲介業務

前回は、「物件の査定」「権利関係の調査」「広告」をご紹介しました。今回は、実際の売買に関わる部分をご紹介します。

【物件の内覧】
物件に興味を持ってくれた人がいた場合、広告の写真だけでは伝わらない物件の詳細を見てもらうため、内覧を行います。
売り手がまだ物件に住んでいる場合は、買い手だけでなく売り手の日程調整も行わなければいけません。

内覧当日は、不動産会社の担当者が買い手を物件に案内し、詳しい説明を行います。案内後、買い手から価格交渉などがあった場合は、担当者からその旨を売り手に伝えるなどの売却活動を進めていきます。ただし、内覧の場で価格の交渉が行われることはまずありません。

【売買契約書の作成・締結】
内覧を行った後、購入希望者が不動産の購入を決めた場合、いよいよ売買契約書の作成と契約の締結を行います。不動産会社には売買契約書のひな形が用意されているため、、必要な部分を記載した売買契約書を作成します。

作成した売買契約書は、宅地建物取引士の記名・押印が必要です。宅地建物取引士は、重要事項説明書への記名・押印、重要事項説明を行わなくてはなりません。
重要事項とは、売買の対象となっている不動産の権利関係や設備の整備状況、法令上の制限などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応などもここに含まれています。

重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合、売却後にトラブルに発展する可能性が高いため、売り手も事前に間違っているところや抜けているところがないか、目を通しておくことが大切です。

【トラブルの対応】
引き渡し後の物件に何かしらの欠陥があった場合など、トラブルが発生した場合は不動産会社がその対応を行います。契約不適合責任に該当するような事柄が発生したときなどをさします。


◆仲介を依頼した方がメリットが多い

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。。不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、200万円以下の場合は売却価格の5％以内、200万～400万円で4％以内、400万円以上で3％以内となっています。

物件の売却価格が高くなれば高くなるほど、仲介手数料をもったいないと思ってしまうかもしれません。しかし、買い手を探すこと、契約を結ぶこと、その後のトラブルのことなどを総合して考えると不動産会社に仲介業務を依頼するメリットの方が大きいといえるでしょう。

◆不動産会社の役割とは

不動産の売買を行う際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
しかし、仲介手数料が必要となることから、仲介を依頼せずに自分で売買を行ってみたい、という方もいらっしゃると思います。
ご自身で売買を行うとなると、不動産会社が行う仕事の多くを自分でやらなければなりません。そして、不動産会社が行う仕事がどのようなものかを確認しておかなければなりません。

仲介業務は大きく6つありますが、今回はそのうち3つをご紹介します。

【物件の査定】
物件を売却する際、いくらで売却するかを明示しなければならないため、売出価格を設定します。
売出価格は売り手が自由に設定することができますが、その価格が周辺の相場から大きく乖離してしまっている場合には、なかなか買い手が見つかりません。
そこで、不動産会社は物件の査定を行い、適切な売出価格を設定するように助言を行います。
不動産会社に依頼せずに自分で売買する場合は、「いくらで売れるか」をご自身で調べることになりますが、これはかなり難しいと思います。

【権利関係の調査】
物件を売却する際に支障が生じる可能性がある権利関係、例えば抵当権や再建築不可の条件がついているかどうかなどの調査を行います。
再建築不可の不動産などは、売却する際に不利になるため、対策を練らなければなりません。
そのため、売却を進めるときには、まず売却対象の不動産の法令上の制限がどのようになっているかを調査します。

【広告】
不動産の査定が終了し、権利関係が明確になったあとは、売出価格を設定して広告を行います。顧客を抱えている不動産会社の場合、広告を出す前に声を掛けることもあります。そこで売却先が決まらなかった場合、自社サイト、不動産ポータルサイト、折り込みチラシ、ポスティングなどの方法で買い手の募集を行います。

近年は不動産をネットで検索する人が増えてきています。そのため、自社サイトや不動産ポータルサイトに物件を掲載するのが一般的です。
しかしこの方法は、サイトを実際に見てくれないと意味がありません。そこで、折り込みチラシやポスティングといった、不動産を探している人の目に触れる可能性の高い広告方法を組み合わせながら募集広告を行います。

不動産会社の仲介業務、6つのうち3つをご紹介しました。残り3つは次回ご紹介いたします。

不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。
今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと役立つことなどをまとめます。
より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理しておきましょう。


◆売却の希望条件は？
売却の目的によって、最適な売却方法は異なります。
目的にあった売却方法や引き渡し時期など希望条件を整理しましょう。

【売却方法】
・なるべく短期間で売却したい
・なるべく高値で売却したい
・近所の人に知られず売却したい

【不動産の売却時期】
・できるだけ早く売却したい
・○年○月○日までに売却したい
・特に決めていない

【売却希望金額】
・○○○円以上で売却したい
・住宅ローンの借入金残高分以上で売却したい
・いくらくらいが妥当か、見当がつかない

売却時期や売却金額は、今後の計画にも影響してきます。
譲れない条件は何か、どの程度なら妥協できるのかなど、具体的に考えておくことが大切。希望条件がはっきりしていれば、不動産会社も話を進めやすく、スムーズに不動産売却を進められます。

不動産売却は、人生の中で何度もあるわけではない大きな決断です。少しでも希望に近いかたちで売却したいですよね。
本格的に売却活動を始める前によく考え、後悔しない方法を考えてみてください。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと①
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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。
今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと役立つことなどをまとめます。
より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理しておきましょう。

◆なぜ不動産を売却するのか？

不動産を売却する目的をはっきりさせることで、不動産会社選びやスケジュールの立て方など「不動産売却をどのように進めていくか」の方針が見えてきます。

不動産売却の目的は人それぞれ違います。

・住み替え…もっと広い住まいやより良い環境の住まいへ住み替えたい。シニアライフを送るために駅近のマンションや高齢者住宅に住み替えたいなど。

・資産整理…住む人がいなくなった住居を処分したい、相続した住居を現金化したいなど。

・経済的な事情…収入や生活の変化で、住宅ローンの返済ができないなど。

・家庭の事情…離婚に伴う財産分与などのため、マイホームを売却するなど。

・投資物件の組み換え…複数の区分所有投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えするなど。

「なぜ不動産を売却するのか」の事情しだいでは、売却方法が異なります。
不動産を売却する理由や目的を不動産会社に明確に伝えられるよう話を整理しておくと、最適な売却方法を提案してもらえるはずです。

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媒介契約を結ぶ不動産会社の見極め方
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不動産売却を検討する方が最初に悩むのは「どの不動産会社に頼むか」ではないでしょうか。
不動産売却を請け負う不動産会社は世の中にたくさんあります。契約を結んだ後に、「物件が売れない」「本当にちゃんと販売活動をしているのか」など、不信感を抱いてしまうような事態は絶対に避けたいものです。

不動産会社選びをするときは、まず以下のことを確認しましょう。


◆優良な不動産会社を選ぶための2つのポイント

＜レインズとは？＞
不動産流通機構が運営するネットワークシステム。
不動産を売却したい人、貸したい人との媒介契約に基づいて不動産会社が登録し、不動産業界全体が連携して購入希望者や賃借希望者を探せる仕組みになっています。

レインズでは毎年10万件以上の不動産が登録され、取引されてきた実績があります。
不動産を売却したい人、不動産を貸したい人からすると、どの不動産会社に依頼しても買いたい人、借りたい人と出会う機会の損失がない点が大きなメリットといえるでしょう。
登録された情報は不動産業界全体で情報共有されるので、円滑かつ効率的に取引が成立することが期待できます。媒介契約を検討している不動産会社には、物件をきちんとレインズに登録してくれるかどうかを、念のため確認しておいた方がいいでしょう。



どんな販売活動をしている？
媒介契約を結ぶと、売主に変わって不動産会社が売却のための販売活動を請け負ってくれます。積極的に宣伝や情報掲載をしてくれれば、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できます。

しかし、販売活動に消極的な不動産会社では、物件情報が人目に触れる機会が少なく、なかなか買い手がつかない可能性があります。長期にわたって買い手がつかなければ、値下げも検討しなくてはならなくなります。

このような事態を招かないためにも、物件を委ねる契約を結ぶ前に、どんな販売活動をしてくれるのかを直接確認することをおすすめします。

不動産売却の営業方法としては、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシ、住宅情報誌などの紙媒体のほか、不動産ポータルサイトなどWEB媒体への登録などが挙げられます。不動産購入希望者は、さまざまな方法で情報を入手されますので、どちらかに偏っていては幅広く買い手を探すことができません。

紙媒体については、チラシの工夫やアイデアで、魅力的な物件を演出してくれるかどうかが重要です。優秀な不動産会社は、ちょっとしたキャッチコピーや、物件のウリをうまくアピールすることに長けています。自宅に配られる複数のチラシによく目を通して、不動産会社の実力を判断するのも良いでしょう。

WEB媒体では、大手なら自社ホームページに物件情報を掲載するところもありますが、反響が大きいのはやはり不動産ポータルサイトです。複数の不動産ポータルサイトに登録してくれるかを確認するとともに、その不動産会社が登録している物件が、どんなふうに掲載されているかを見てみてはいかがでしょう。掲載されている写真のクオリティーや物件紹介の言葉のセンスから、不動産会社の実力を感じられることもあります。